よろずＱ＆Ａ

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よろずＱ＆Ａ

【社会】　所有している土地の有効活用で貴方も勝ち組に！

　不動産会社から「土地を有効活用しましょう。」と言われたらこう考えましょう。

　本当に確実に儲かる儲け話なら、どうして不動産屋は地主から土地を借りて不動産屋の資金でビルなり倉庫なり工場なりショッピングセンターなりを建てて運用しようとしないのか？と。

　不動産屋が自分の資金に手を付けずに地主に借金をさせて建造させようとするのか、その答えは一点に尽きる。　極めて高いリスクが在るからだ。

　マンションにしろ事務所ビルにしろ施設にしろ、鉄筋コンクリートのビルを建てるには莫大な費用が発生します。　社会福祉系である高齢者施設の場合は行政から建設費用の四割程度助成金がでますが、不動産会社が社会福祉系列なワケがありませんから、なにを建てるにしろ全額を投資して箱を造るしかありません。

　だったら、一番確実で儲かるのは、地主に借金を負わせて箱を造らせることです。　もちろん、不動産屋は建築費用の中から手数料をがっぽりと中抜きして懐を暖めます。

　酷い話だと思います。　でも、こんなのはマシな方です。

　実写ドラマ化もされた漫画【正直不動産】の一話で、自分がこれから建てるマンションの近隣にタワーマンションが予定されていて、近い将来に一括借り上げ保証が無効化するであろうゴミ物件を掴まされる石田夫妻が登場しますが、現実の悪徳不動産はその上を行きます。

　これは実話で社会問題にもなり、経済雑誌でも特集が組まれ、書籍まで発売された手口なのですが、基本的な部分は漫画【正直不動産】の一話とそう変わらない。　違うのは、一括借り上げ保証の対象となる入居者が不動産会社の雇ったサクラだという点に尽きる。

　入居者全員が全員サクラではないと思いますが、それでも入居者の何割かはサクラで不動産会社から家賃分を払って貰って（入金は入居者が行う）、タダで住んでいる。　彼らは長くは住まない。　三ヶ月間とか半年間とかで出て行く。　使わない不動産を所有していて人に貸して不労所得を得ている人間なら肌身に沁みて知っている通り、一度空き家になった部屋は簡単に埋まらない。　数割も空き室になれば、借金の返済計画が歪む。　そこで悪徳不動産はこう持ち掛ける。　「現状のままでは借金の返済が困難になります。　とりあえず、賃料を下げて返済計画を優先しましょう」と。　現実問題として賃料を一割下げたからって空き室期間は半分になんかならない。　だけど、あっという間に部屋は埋まる･･････不動産屋が雇った別のサクラによって。

　後は同じことの繰り返し。　最終的に家賃が下がり過ぎて返済計画が破綻すれば土地ごと建物を不動産会社が接収して地主は全てを失いますし、短期間でそうならなかったとしても老朽化に伴う賃料の値下げは回避不可能ですので、建物が新しい内に値下げを繰り返した物件が借金返済不可能に陥るのはそう遠い未来ではありません。

　もちろん、そうじゃなくて、額に汗して普通に働くよりも優雅に余生を送られるマンションオーナーが大勢いることもまた事実です。　わたしなんかも亡き父親が神戸にワンルームマンションを遺してくれたお陰で管理費と固定資産税を除いて尚も年間三十五万円以上の不労所得を得ていますので、不動産会社が持ちかけて来る儲け話の全てが悪意の篭もった詐欺ではないというのは重々承知しています。

　ただ、上記のリスクを考慮しないで地主が不動産会社の言うがままに何億という借金を抱えるべきではありません。

　本当に儲かるのなら、不動産会社は地主と定期借地権契約を結んで安い価格で土地を借り、自腹で箱を建てて高額の家賃をせしめます。　そうしないということは、そうしないだけの理由があるんです。

　書き出しと重複しますが、所有地に資産運用を持ち掛けてくる不動産会社が居たらこう問い掛けてください。　「定期借地権で貸しますから貴方が建てれば良いじゃないですか？」と。